A reforma tributária vai mudar bastante a forma como os aluguéis de imóveis próprios são tributados no Brasil. Se você tem imóveis alugados, é hora de entender como isso pode afetar seu bolso e decidir se vale a pena continuar como pessoa física ou abrir um CNPJ.
O que muda na prática?
- Antes, quem alugava imóveis como pessoa física pagava apenas Imposto de Renda (IRPF) sobre os valores recebidos.
- Com a reforma, entra em cena a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que vão incidir também sobre locação.
Principais mudanças na tributação
- Substituição de tributos: PIS, Cofins, ICMS e ISS foram unificados na CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e no IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). Isso simplifica a estrutura, mas altera a forma de cálculo e incidência sobre receitas de aluguel.
- Locações incluídas no novo sistema: A receita proveniente de aluguel de imóveis passa a ser tributada pelo CBS/IBS.
- Impacto sobre ganho de capital: A alienação de imóveis também terá novas regras, com maior integração entre cadastros imobiliários e tributação.
Regras importantes
A lei define algumas regras para considerar a pessoa física equiparada à pessoa jurídica e contribuinte do IBS e da CBS:
- Com a receita de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóvel, se no ano calendário anterior sua receita, dessas operações, foi superior a R$ 240 mil reais e, concomitante, ter por objeto mais que 3 bens imóveis distintos.
- Com a receita de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóvel, se no próprio ano calendário sua receita dessas operações foi superior a R$ 288 mil reais independente de quantidade de bens imóveis distintos, tributando o que exceder esse montante e a partir do momento que excedeu.
Redutor social, alíquota reduzida e Nota Fiscal
- Na operação de locação de imóvel destinado ao uso residencial, realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, será permitido deduzir da base de cálculo desses tributos um redutor social no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais) por mês, por imóvel, limitado ao valor da própria base de cálculo.
- As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento).
- Para o contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, será preciso emitir nota fiscal para os locatários.
Aluguel não superior a 90 dias ininterruptos
Na operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel de imóvel residencial, mas com período não superior a 90 dias ininterruptos, serão tributados de acordo com as regras de serviço de hotelaria em que a alíquota fica reduzida apenas 40%.
Pessoa Física x Pessoa Jurídica
A grande dúvida é se vale a pena manter os imóveis em nome da pessoa física ou abrir um CNPJ para gerir a atividade.
|
Critério |
Pessoa Física |
Pessoa Jurídica (CNPJ) |
|
Tributação sobre aluguel |
IRPF progressivo (até 27,5%), sem possibilidade de dedução ampla de despesas |
CBS/IBS + IRPJ/CSLL, com possibilidade de deduzir despesas operacionais |
|
Complexidade |
Mais simples, com poucas obrigações acessórias |
Maior burocracia: escrituração contábil, declarações fiscais |
|
Planejamento tributário |
Limitado |
Mais flexível, permite regimes como lucro presumido ou real |
|
Escala da atividade |
Adequado para poucos imóveis |
Pode ser vantajoso para quem possui carteira maior de imóveis |
A reforma tributária busca uniformizar e ampliar a base de arrecadação. Para quem tem poucos imóveis, pouca coisa muda. Mas quem tem uma carteira maior de locação precisa se preparar: seja como pessoa física ou jurídica, haverá novas obrigações, e a escolha certa pode significar uma boa economia no longo prazo.
Nossa contabilidade digital pode ajudar você a analisar os números e escolher o melhor caminho, garantindo economia e tranquilidade.
